주택을 취득할 때 납부하는 세금(1)- 취득세

『주택을 취득할 때 납부하는 세금(1)- 취득세』

부동산을 취득할 때에는 다양한 세금을 납부해야 합니다. 그 중 하나인 취득세는 아파트나 빌라와 같은 주택을 취득할 때와 토지, 공장, 창고와 같은 비주택을 취득할 때 각각 다른 세율로 적용을 하는데요. 이번 포스팅에서는 주택을 취득할 때 납부해야할 취득세에 대해서 알아보고자 합니다. 우리가 흔히 말하는 취득세에는 본세(주세)인 취득세와 목적세인 지방교육세 그리고 특정 조건에서만 부과되는 국세인 농어촌특별세를 합한 세금을 말하기도 합니다. 

 

주택을 취득할 때 납부해야할 세금 : 취득세 + 지방교육세 + (농어촌특별세)

 

또한 취득세는 지방세인데요. 지방세는 크게 도세와 시군세로 나뉩니다. 도세는 특별(광역)시세를 말하고 시군세는 자치구세를 말합니다. 

취득세와 지방교육세는 특별(광역)시세로 해당 주택이 위치한 특별시, 광역시, 특별자치도, 특별자치시, 도에서 부과(납부)하는 것이고 농어촌특별세는 국세청에서 부과(납부)하는 것입니다.  

그러면 취득세를 납부하는 경우와 기한, 그리고 세율 등에 대해서 좀더 자세히 알아보겠습니다. 

 

주택을 취득할 때 납부하는 세금(1) - 취득세

주택의 취득세를 납부하는 경우

1. 분양받은 주택이 준공되어 입주하기 전 잔금을 치루고 등기를 할 때(원시취득)
2. 주택의 매매계약을 한 후 잔금을 치루고 등기를 할 때(승계취득)
3. 주택을 무상, 유상의 증여나 상속을 받아 취득하여 등기를 할 때
4. 점유시효의 완성으로 취득하게 되는 주택에 대하여 등기를 할 때
5. 기타 경매낙찰, 저당권 실행으로 인해 주택을 인도받게 되는 등 유·무상의 모든 취득 행위

납세의무는 취득한 당사자에게 있습니다. 

주택의 취득세를 납부하는 기한

• 주택을 취득한 일로부터 60일 이내에 신고, 납부하여야 합니다. 이때 취득 시기는 사실상의 잔금지급일이며, 만약 잔금 이전에 등기를 할 경우 접수하는 날까지 취득세를 신고·납부하여야 합니다. 
• 아파트를 분양받았을 경우 취득시기는 사실상의 잔금지급일이며, 그 날부터 60일 이내에 취득세를 신고·납부하여야 합니다. 

만약 납부 기한 내 신고하지 않은 경우 또는 부정한 방법으로 무신고 할 경우 각각 산출세액의 100분의 20, 100분의 40에 해당하는 금액의 무신고 가산세가 부과됩니다. 또한 과소신고의 경우 과소신고분 세액의 100분의 10에 상당하는 금액의 과소신고 가산세가 부과되니 반드시 신고하여야 합니다. 

취득세 계산 식

 

취득세 = 과세표준액(취득가액) × 취득세율

 

과세표준액은 취득가액으로 주택을 취득 당시의 금액을 말합니다. 

임대차 계약이 되어있는 주택을 매수 할 때 임대차 보증금은 제외하고 매매대금을 지불하는 경우가 있는데요. 그 경우 실제 매도자에게 지불한 금액이 아닌, 계약서 상 거래금액이 취득가액이 됩니다. 또한 취득금액과 시가표준액을 비교하여 시가표준액이 더 큰 경우에는 시가표준액을 과세표준액으로 설정합니다. 이는 취득금액을 시세보다 저렴하게 작성한 계약서를 토대로 신고하여 취득세를 적게 내려는 편법을 방지하기 위해서 입니다. 

 

※ 아파트를 분양 받았을 때 '발코니 확장비용', '유상옵션 비용'등은 취득가액에 포함되지 않습니다. 다만, 분양공고 시 발코니확장이 최초 설계부터 들어가 있는 경우에는 취득세를 계산하지만, 발코니확장이 고객의 선택사항(유상옵션)이었다면 취득가액에 포함되지 않는다는 것입니다. 

※ 또한 아파트 분양 당시 분양가에는 부가세가 포함되지 않아 부가가치세법에 따른 환급이나 연말정산 시 공제대상이 아니지만 '유상옵션 비용(발코니확장이 유상옵션인 경우에도 포함)'은 부가가치세법에 따른 환급 또는 연말정산 시 비용으로 공제할 수 있습니다. 

 

취득세율

※ 예시 - 기존 1주택자 보유자가 조정대상지역에서 전용 85㎡ 초과한 8억원의 주택을 추가로 취득할 경우(일시적 아님)

• 취득세 : 8억원 × 취득세율 8% = 6,400만원
• 지방교육세 : 8억원 × 지방교육세율 0.4% = 320만원
• 농어촌특별세 : 8억원 × 농어촌특별세율 0.6% = 480만원
• 해당 주택을 취득할 경우 총 납부하여야 할 세금은 7,200만원입니다.  

이러한 취득세 계산은 위택스(wetax)에서도 제공하고 있으니 확인해보시기 바랍니다. 

 

이번 포스팅에서는 취득세의 구성과 납부대상, 납부시기(기한), 세율 등을 알아봤습니다. 

전국아파트분양정보를 제공하는 블로그로 아파트(주택) 관련 세금과 부가적인 정보를 제공할 예정이니 많은 도움이 되셨으면 좋겠습니다. 감사합니다.