시공사와의 싸움은 하자 심사 분쟁 조정으로 해결

『시공사와의 싸움은 하자 심사 분쟁 조정으로 해결』

아파트 입주의 기쁨은 잠시! 하나 둘 하자가 발견되고 나면 지루한 시공사와의 싸움이 시작됩니다.

 

2019년 8월 저는 경기도에 위치한 한 아파트에 입주했었습니다. 2017년 분양아파트를 계약한 후, 기나긴 인내의 시간을 지나 생애 첫 신축아파트에 입주했을 때의 설레임과 기쁨은 수년이 지난 지금도 잊지 못할 기억으로 남아있습니다.

사전점검 때 발견한 하자의 보수가 완료되었는지 확인도 안한 채 입주한 다음, 설레임이 가라앉을 때쯤 우리집의 하자가 눈에 밟히기 시작했었죠. 당시의 저는 우리집 하자보수를 어떻게하면 잘 보수 받을 수 있는지 이것 저것 알아보고, 국토교통부 산하 하자보수분쟁조정위원회와 국토안전관리원이 정기적으로 주최하는 "공동주택 하자분쟁 해결을 위한 관계자 교육"도 대구까지 내려가 교육 받고 오기도 했었습니다.

 

최근 아는 분께서 신축 분양아파트에 입주한 지 얼마 안됐을 때, 입주 시 개별 시공하였던 시스템 에어컨에서 물이 떨어지는 일이 생겼다고 합니다. 그래서 시스템에어컨 시공을 맡겼던 C업체에 AS를 요청했고, C업체가 와서 보고 하는 말이

 

"기존에 설치되어있던 배관에 실내기를 연결하는 것부터  C업체가  작업한 내용인데, 그 연결 부위를 절단하여 재 연결했음에도 동일한 증상이 나오는 것 보니 C업체인 우리의 문제가 아닌 것 같다"

 

라고 했답니다. 그래서 시스템에어컨 자체의 문제가 아닌가 싶어 시스템에어컨 제조사인 S사에 AS를 요청해 기사가 나왔고, 그 기사가 점검하고 나서 하는 말이.

 

"해당 누수가 시스템에어컨 내 워터 펌프의 문제로 발생하는 경우가 있을 수 있어, 워터 펌프를 교체해봤으나 동일 문제가 나오는 걸 보니 시스템에어컨 자체의 문제도 아닌 것 같다. 설치, 제품에 문제가 없다면 기존에 시공되어있던 배관(드레인)이 문제인 듯 하니 시공사에 보수를 요청해 보세요"

 

누수로 인해 더운데 에어컨도 제대로 사용하지 못한 것과 처리가 안됨에 분노한 그 분은 OOO시공사에 하자 접수를 했고, 돌아오는 답변은.

 

"해당 배관은 설계도면에 없던 것으로, 당시 시행사인 OO조합 측이 요청하여 시공해 준 것 뿐이다. 설계도서에 없으므로 우리가 처리해야할 하자보수에 속하지 않는다. 고로 보수해줄 수 없고, 원하신다면 해당 배관을 시공한 B업체 연락처를 알려 줄테니 그쪽과 알아서 처리하셔라"

 

어이없이 C업체, S사, 시공사가 핑퐁게임을 하는 동안 입주한 지 1년이 흘렀고, 다시 여름이 돌아와 에어컨 가동을 했을 때 똑같은 증상이 나오자, 그 분은  해당 배관을 시공한 B업체에 전화해서 상황을 설명하고 하자보수를 요청하니,

 

"OOO시공사가 우리 B업체에 용역을 맡겨 시공은 하였으나, 우리도 OOO시공사에게 해당 배관 공사 대금 일부를 못 받았고, 시공한 지 1년도 지나 못해준다. 시스템에어컨 설치하다 문제가 생겼을 수도 있으니 C업체에 해달라고 해라"

 

위 상황이 신축아파트에 입주하여 시공사의 하자보수를 경험해본, 대부분이 입주자가 공통적으로 겪는 상황일 겁니다.

어떻게 해결해야 하는 지에 대해선, "하자 심사 분쟁 조정"에 관한 내용을 알려드린 후, 포스팅 마지막 [맺음말]에서 말씀드리기로 하고, 내용을 읽어보신 여러분의 생각들과 맞는지도 확인해 보시면 좋을 것 같습니다.

 

시공사와의 싸움은 하자 심사 분쟁 조정으로 해결

하자 심사 분쟁 조정이란?

하자 심사 분쟁 조정은 크게 세가지로 나뉩니다.

하자 심사

당사자가 건축물의 내력구조부별 또는 각종 시설물별로 발생하는 하자의 존부(존재/부존재) 또는 정부(하자가 맞는지/하자가 아닌지)에 관한 의문이나 다툼이 있는 사건에 대하여 하자심사·분쟁조정위원회에서 하자 여부를 판정하는 것을 말함

 

※ 필자의 해석 : 당사자라 하면 소유자, 입주자대표회의, 관리주체 뿐만 아니라 시행사나 시공사와 같은 사업주체도 포함됩니다. 하자 심사는 하자인지 아닌지 판단하기 어려운 상황에서 누구든 신청할 수 있어요. 신청하게 되면 위원회에 속한 자문위원(건설업에 다년간 종사한 전문가집단) 이 하자를 판정합니다. 

 

※ 시설공사별 하자담보책임기간(공동주택관리법 시행령 제36조의 별표4)

 

하자 심사 제도의 효력

• 하자로 판정 시
  • 사업주체는 판정서에 따라 하자보수를 하여야 함
  • 보수를 하지 않는 경우 1,000만원이하 과태료 부과
  • 과태료 부과권자 : 관할 지자체장 또는 국토교통부 장관
  • 하자보수 완료 후 하자관리정보시스템에 등록

하자 심사 기간

• 전유부분 : 60일(30일 연장가능)
• 공용부분 : 90일(30일 연장가능)
• 흠결보정기간 및 하자감정기간은 불산입

 

하자 심사 절차

 

분쟁 조정

공동주택의 하자와 관련된 민사에 관한 분쟁을 재판에 비해 간단한 절차에 따라 당사자간에 상호 양해를 통하여 관계법규 및 조리를 바탕으로 실정에 맞게 해결하는 것을 말함

 

※ 필자의 해석 : 발견된 하자의 처리가 지연되거나 처리되지 않을 때, 시공사가 하자보수를 하였으나 처리가 안됐다고 재차 이의를 제기하여 시행사, 시공사가 소유자를 상대로 발생한 분쟁을 조정해달라고 할 때 신청하는 것으로 조정 시 법적인 효력까지 발생합니다. 

 

대한민국에 수많은 조정위원회가 있지만 조정성립 시 확정판결과 동일한 효력을 가지는 거의 유일한 위원회가 하자심사·분쟁조정위원회입니다. 그러니 잘만 활용하신다면 더욱 의지가 되겠죠?

 

분쟁 조정의 효력

• 조정성립 시
  • 재판상화해(확정판결)와 동일한 효력
  • 불이행시 강제집행 가능
  • 이행 후 하자관리시스템에 등록
• 조정불성립 시
  • 관할법원에 민사소송 제기 가능
  • 사업주체가 하자보수책임이 없음을 이유로 조정안을 거부한 경우 하자심사 신청가능

 

분쟁 조정 기간

• 전유부분 : 60일(30일 연장가능)
• 공용부분 : 90일(30일 연장가능)
• 흠결보정기간 및 하자감정기간은 불산입

 

분쟁 조정 절차

 

분쟁 재정

건축물의 하자와 관련된 민사에 관한 분쟁을 위원회가 재판에 준하는 절차에 따라 인과관계의 유무 및 피해액 등에 대한 법률적 판단을 내려 분쟁을 해결하는 것을 말함

 

※ 필자의 해석 : 2021년 12월 9일부터 시행된 분쟁 재정제도는  분쟁 조정 제도보다 신속한 권리구제가 가능하고, 분쟁 조정은 단순히 하자 보수에 대한 조정이었다면 분쟁 재정은 하자 보수와 그에 따른 손해배상 청구할 수 있다는 점에서 민사 재판에 준하는 절차라 할 수 있습니다.

 

분쟁 재정의 신청 기준

• 전유부분 : 하나의 세대를 기준으로 하자보수, 손해배상 또는 하자보수와 함께 손해배상을 청구하는 사건
• 공용부분 : 하나의 공동주택단지를 기준으로 하나의 시설공사, 지반공사 또는 내력구조부에 대한 하자보수, 손해배상 또는 하자보수와 함께 손해배상을 청구하는 사건
• 하자보수보증금 : 하자보수보증금의 보증서별로 보증금을 청구하는 사건

 

분쟁 재정의 효력

• 재정문서를 송달 받은 후 60일 이내에 당사자 양쪽 또는 어느 한쪽이 소송을 제기하지 아니하거나 그 소송을 취하한 경우 재판상 화해(확정판결)와 동일한 효력
• 불이행시 강제집행 가능
  이행 후 하자관리정보시스템에 등록

 

분쟁 재정 기간

• 전유부분 : 150일(30일 연장가능)
• 공용부분 : 180일(30일 연장가능)
• 흠결보정기간 및 하자감정기간은 불산입

 

분쟁 재정 절차

 

하자 심사, 분쟁 조정, 분쟁 재정 신청 방법

하자 심사, 분쟁 조정, 분쟁 재정 신청은 하자 심사 분쟁 조정위원회 하자관리정보 시스템(https://adc.go.kr)에서 하실 수 있어요.

해당 사이트에선 주택법 제 48조의 3 제8항에 따라 '22.1.24부터 공동주택의 시공, 품질 관리를 위하여 입주예정자 사전방문 후 조치결과 및 품질점검단 점검에 따른 조치명령, 조치결과, 이의신청 등을 하자정보관리시스템에 등록하여 관리하기도 합니다.

대한민국의 대부분 아파트가 선분양인 점, 그로인해 이제까지는 사전점검 당시 발견한 하자가 처리되지 않아도 준공(사용) 승인이 나는 경우가 대부분이었습니다. 때문에 그 피해는 입주자가 입주 후에 고스란히 감내해야하는 상황이었죠.

이러한 제도와 법이 정비됨에 따라 앞으로 입주하는 단지는 제대로 지어지길 바래봅니다.

 

글을 마치며...

하자 심사, 분쟁 조정까지의 공통점은 기간이 전유부분 60일, 공유부분 90일로 정해져 있다는 점입니다.

하자 접수를 하면 차일피일 미루면서 보수를 안해주는 경우가 허다한데요. 기한이 정해져 있기 때문에 그 기한 내에 보수를 완료하거나 적어도 보수계획을 신청자와 조정위원회에 전달해야만 하고, 그렇지 않을 때는 과태료가 나오니 강제성이 있다 할 수 있겠습니다.

 

앞선 사례에 대입해 보면 쟁점은 1. 누가 하자보수를 해야하는가 2. 어떻게 신청해야 하는가로 볼 수 있는데요.

 

1. 누가 하자보수를 해야하는가?

신청자는 누가 하자보수를 해야 하는지에 대해 생각할 필요가 없습니다. 그 분은 OOO시공사를 상대로 [하자 심사]부터 신청하시면 됩니다.

 

2. 어떻게 신청해야 하는가?

1. 그 분은 OOO시공사를 대상으로 하여 하자 심사 신청을 합니다.
   • 신청할 때 최초 하자접수를 한 내역이 필요합니다.
   • 만약 신청하는 시점이 3년(에어컨 배관은 '냉방, 난방, 환기, 공기조화 설비공사'에 해당)이내라면 1-1은 생략할 순 있으나 신청서에 그 간의 하자보수 지연에 대한 내용을 적어야하기때문에 구체적인 사진, 문서가 없더라도 접수 일자 정도는 적으시는 게 좋습니다.
   • 시스템에어컨을 설치한 C업체, 에어컨 제조사 S사의 AS내역으로 시스템에어컨 설치, 에어컨의 문제가 아니라는 것을 입증할 수 있도록 문서, 문자 등이 있으면 첨부해야하니 준비하세요.
   • 설계도서에 표시되지 않았더라도 그 분의 전유부분 외에 같은 단지 다른 세대 전유부분에도 동일하게 시공되어있다면, 그리고 시공사와 배관을 시공한 B업체와의 계약사항이 있다면 시공사에서 시공한 걸로 볼 수 있으니 그와 관련된 자료를 첨부합니다.
2. 신청과 첨부서류에 문제가 없다면 시공사는 10일 이내에 답변서를 제출해야 하고 이를 이행하지 않으면 과태료 500만원이 부과됩니다.
3. 신청서와 답변서에 문제가 없다면 수일 내에 조정관과 시공사, 전문위원이 해당 세대를 방문하게 되고, 그 자리에서 하자 여부를 판단할 수 있다면 판정 후 조정까지 이루어집니다. 하자 여부를 즉석에서 판단하기 어려운 경우, 심사 기간은 60일 이내(30일 연장할 경우 90일)에 처리, 통보 받게 됩니다.
4. 하자 통보를 받고 나면 OOO시공사는 하자보수에 대한 계획과 보수를 진행하게 되는데요. 이를 60일 이내 이행하지 않을 경우 1,000만원의 과태료가 부과됩니다.

이러한 절차를 진행하게 되면 시공사는 아마 500만원, 1,000만원의 과태료를 내느니 처리해 줄 것 같습니다.

 

시공사 CS팀이나 관리소를 붙잡고 감정 소모와 스트레스를 받기 보단, 조정과정에서 100% 만족한 결과를 얻지 못할 수도 있지만, 그래도 차일피일 미루면서 보수에 소극적인 시공사를 상대로 함께 대응해줄 수 있는 제도가 있으니, 적극적으로 활용해보시길 권하면서 이것으로 포스팅을 마치도록 하겠습니다.

다음 포스팅에서는 [하자심사 신청하는 방법]에 대해서 보다 자세하게 설명 드리겠습니다.

 

[하자심사 신청하는 방법 포스팅 바로가기]