전세사기 유형과 예방법 5가지

『전세사기 유형과 예방법 5가지』

2023년 초 강서구 화곡동을 중심으로 전세사기가 수면위에 떠오르면서 인천, 수원 등 전국 각지에서 전세사기 사례가 빈번하게 발생하고 있습니다. 아파트는 매매 또는 전세가가 실시간 확인이 되고, 그에 따라 매매나 전세 시세를 어느정도 확인할 수 있어 전세사기의 위험에서 벗어나 있지만 빌라나 다세대주택, 오피스텔의 경우에는 매물도 적고, 거래 건수가 많지 않아 적정 거래금액을 가늠하기 힘듭니다. 그렇게 때문에 전세사기의 표적이 되기 쉽습니다. 

 

그렇다 하더라도 아파트 또한 지난 2021년, 2022년에  갭투기가 성행했기 때문에 전세 사기는 아니더라도 깡통전세로 보증금을 제때 받지 못하거나 경매로 인해 보증금을 한푼도 못받는 사례가 발생할 수 있기 때문에 조심하셔야 합니다. 또한 요즘 뉴스에 나오는 전세사기와 다른 유형으로 이중계약, 전전대 등으로 아파트 또한 사기를 당할 수 있기 때문에 매매, 전세 계약시 주의하시고 계약서 및 필요한 서류들을 꼼꼼히 확인해보시는 지혜가 필요합니다. 

 

전세사기 유형과 예방법 5가지

전세사기 유형

1.가짜 중개인에 의한 사기

공인 중개사가 아닌 중개보조원이나, 분양대행인 등 부동산 중개업을 할 수 없는 자가 마치 공인중개사인 것으로 속이고 거짓 정보를 제공하며 거래를 진행하는 경우입니다.

2 . 가짜 매물로 사기

사기행위자가 실제 소유하지 않는 집을 전세로 빌린 후 마치 자신의 집인 것처럼 임차인에게 소개해주고 보증금이나 전세금을 받고 허위 계약서를 작성하는 경우입니다.

3 . 허위 정보로 사기

중개인과 집주인이 공모하여 해당 주택에 근저당설정이 과도하게 되어있거나 건물 전체에 신탁등기를 해놓고 근저당설정을 한 경우 인터넷등기소에서 출력되는 등기부등본을 위조하여 임차인에게 마치 근저당설정이 되어있지 않은 것처럼 하고 임차인을 후순위로 하는 경우입니다.

크게 세가지 유형을 설명드렸지만 알게모르게 법을 교묘하게 피하거나 속이는 수법은 다양합니다.
때문에 전세사기를 당하지 않으려면 임차인은 더 많이 알아보고 신중하게 계약을 진행하셔야 해요.

 

전세사기를 예방하는 5가지 방법

1 . 신뢰할 수 있는 중개인 이용

요즘 다방, 직방 등등 여러 부동산 중개 플랫폼이 있는데요. 중개수수료를 조금이라도 낮춰보고자 이러한 플랫폼을 많이 이용하시는 것 같아요. 하지만 이러한 중개플랫폼은 중개대리인일 뿐, 직거래 시 어떠한 법의 보호를 받지 못하거나 받기 어려운 경우가 대부분입니다. 약간의 중개수수료를 주더라도 임차하려는 곳 주변의 부동산 공인중개사와 함께 실제 물건을 확인하는 것이 좋습니다.

 

중개사무소에 가셔서도 상담을 하고 있는 사람이 공인중개사가 맞는지 확인하셔야 하는데요. 개업공인중개사 뿐만 아니라 소속된 공인중개사 모두 공인중개사 자격증과 중개사무소 등록증을 잘 보이는 곳에 비치하게 되어있습니다.
그리고 중요한 것은 중개보조원은 중개상담을 할 수 없습니다! 간혹 중개보조원이 상담, 계약 모두 진행하고 공인중개사가 도장만 찍는 경우가 있는데요. 다시 말씀드리자면 중개보조원은 절대 중개에 대한 상담, 계약서작성 등을 할 수 없어요!

2023년 4월 18일 공포된 [공인중개사법 일부개정법률안]에 따르면 중개보조원은 자신이 중개보조원임을 반드시 고객에게 고지를 해야하며 이를 어길 시 500만원 이하의 과태료에 처한다

2 . 계약서를 꼼꼼히 검토하세요.

전세 계약서를 꼼꼼히 검토하고, 모든 조항과 약속을 정확히 이해한 뒤 서명하세요. 이해하지 못하는 부분은 반드시 질문하고 명확히 해소하셔야 합니다.

계약서에 작성되는 기본적인 법률관계에 대해서도 교모하게 속이는 경우, 특약사항에 임대인에 유리하게 작성하는 경우 많습니다. 임대차 계약서의 양식은 법적으로 강제로 꼭 쓰라는 양식이 없습니다. 우리가 알고있는 주택임대차 표준계약서는 법무부나 국토교통부에서 양식을 만들어 사용하라고 권고하는 것인데 이를 공식적으로 아시는 분들이 많으신 것 같아요. 이런 표준계약서 양식에 임대인, 임차인 관련하여 다양한 조항이 기술되어있고 특약사항을 적을 수 있는데요. 이 특약사항은 법적인 테두리 안에서 사회통념상 반하지 않는 경우 최우선으로 효력을 갖습니다.

가령 특약사항에  "임차인은 잔금을 지급한 날 전입신고를 하여야 하며, 계약 시부터 전입신고가 완료되기 전까지 해당 부동산에 근저당설정을 하지않으며, 이를 어길 시 계약은 해제된다. 이로 인해 계약이 해제될 경우 임대인은 계약금에 상당하는 손해배상액으로 하며, 임차인이 지불한 전액과 손해배상액은 지체없이 임차인에게 지급한다." 정도의 특약사항을 계약 당시에 적어달라고 하시면 됩니다.

 

또한 중개계약서를 작성하게 되면 아래와 같은 확인·설명서를 받으실텐데요. 빨간네모박스에 표시된 서류는 모두 확인하시거나 받으셔야 합니다. 

※ 매매와 임대차 모두 해당됩니다. 

※ 등기사항증명서(등기부등본) : 인터넷등기소 [바로가기] 또는 가까운 등기소

※ 토지대장(대지권등록부) 및 건축물대장(전유부)와 지적도(임야도) : 정부24 [바로가기] 또는 주민센터

※ 토지이용계획확인서 : 토지이음 [바로가기]

※ 등기권리증은 흔히 말하는 땅(집)문서인데 매도자(임대인)이 거부할 시 확인·설명서에 표기를 해야합니다. 

 

이러한 서류들을 통해 자신이 매수 또는 임차하려는 물건이 정확한지 꼼꼼히 확인해보세요. 

3. 700원을 아까지 마세요.

만약 빌라나 다세대주택, 다가구주택 등에 전세로 임차하려 하는 경우, 해당 건물의 모든 구분 소유공간에 대해 등기부등본을 열람해보세요. 1세대당 연람비용은 700원이고, 열람할 경우 PDF로 저장하실 수 있으니 굳이 출력(비용1,000원)하실 필요까진 없으세요.

 

1개의 빌라에 10세대가 있고 내가 임차하고자하는 물건이 202호 라면 보통 부동산에서는 202호에 대한 등기부등본만 떼서 권리관계를 확인시켜 줍니다. 그렇게 하나만 확인하지 마시고, 1개의 빌라에 10세대가 살고 있다고 가정하면 이 10세대에 대해 모든 등기부등본을 보시는거에요. 건물 또는 세대에 질권설정이 되어있다던가 소유주가 같은 다른 세대의 담보물건으로 근저당설정이 되어있는 경우도 있을 수 있으니까요. 

흔히들 등기부등본이 공신력이 있다고 생각하시는데 아닙니다. 등기부등본은 공신력이 없어요. 그렇기 때문에 공인중개사나 분양대행사, 임대인이 보여주는 등기부등본을 믿지마시고, 직접 열람하거나 발급받아 확인해보세요. 또한 열람 또는 발급받은 등기부등본은 참고만 하시고 등기권리증까지 확인시켜달라고 하는 것이 좋습니다.  

 

이번에 전세사기도 대부분 그렇게 계약을 하신 것 같더라구요. 전부 다 떼보라고 하는 이유는 그 10세대가 1명의 소유자일때, 201호를 담보로 하여 근저당설정을 하고 나머지 세대에 대해선 추가 담보로 할 경우 202호 등기부등본에 안나올 수도 있거든요. 또 근저당설정 전 등기부등본을 출력하고 근저당설정을 하여 속이는 경우도 있으니 직접 등기부등본을 뽑아보시고 채권최고액이 지나치게 높게 되어있다면 해당 물건은 피하시는게 좋습니다.

4 . 확인 또 확인

전세계약서상의 집주인이 맞는지, 신분증과 등본을 확인하고, 해당 물건지에 거주하는 다른 세대에도 물어보시고, 여러 부동산 공인중개사사무소에 문의해보는 등 여러방면으로 확인해보시는게 좋아요. 계약서를 확인해보는 것도 매우 중요하구요.

특히 위 확인·설명서 상 소유자가 아니더라도 직접 열람하거나 발급받을 수 있는 서류들(등기부등본, 토지대장, 건축물대장, 지적(임야)도, 토지이용계획확인서)은 소정의 수수료가 발생하더라도 직접 발급받아 확인해보시는 것이 좋습니다.  

5. 주의 심리 유도에 대한 경계

좋은 물건은 많습니다. 설령 보신 물건이 너무 좋다하더라도 급한 상황을 만들어 심리적 압박이나 유도에 절대 넘어가지마세요. "지금 계약하려는 사람이 있는데 고객님한테 줄려고 하니 빨리 결정하세요" 등의 얘기를 하는 경우가 있어요. 물론 정말일 수도 있지만 그렇지 않은 경우가 더 많습니다. 어떻게든 계약진행해 수수료를 받으려는 중개사와 전세자금을 받으려는 집주인의 이해관계속에 피해를 당하는 것은 결국 임차인이거든요.

이외에도  "잔금 지불 시 즉시 근저당권을 말소한다" 나  "임대인은 임차인의 전세금보증보험 가입에 협조한다"라는 특약사항을 작성하고 이에 불응하는 경우 계약 보류하는 것도 필요합니다.

 

이렇게 꼼꼼하게 확인해도 부동산거래를 자주하지 않는 일반인은 계획된 사기에 어느순간 당하는 경우도 있습니다. 

수천만원에서 수억원에 달하는 주택을 거래하는 경우에는 신중에 또 신중을 기해야 한다는 것 잊지마시구요. 

 

"싸고 좋은 물건은 없다."

"마지막 기회란 없다."

"돌다리도 두드려 건너야 한다."

"나를 대신해줄 사람은 없다."

 

라는 마음으로 임하시길 바랍니다.