주택관리사(보) 시험 준비 - 31일차

주택관리사(보) 시험 준비 - 31일차 : 2023년 11월 06일

주택관리사(보) 시험 일정 과목 합격점수

2019년 제22회 주택관리사보 시험 5개 과목, 각 1개 문항 기출문제와 풀이입니다.

 

주택관리사(보) 시험 준비 - 31일차

2019년 22회 주택관리사 1차 1교시 A형

회계원리

문제 31번. (주)한국은 20×1년 초 액면금액 ￦100,000의 사채(표시이자율 연 8%, 이자는 매년 말 후급, 유효이자율 연 10%, 만기 20×3년 말)를 ￦95,026에 발행하고 상각후원가로 측정하였다. 동 사채와 관련하여 20×3년 인식할 이자비용은? (단, 이자는 월할계산하며, 단수차이가 발생할 경우 가장 근사치를 선택한다. 

 

① ￦9,503     ② ￦9,553    ③ ￦9,653    ④ ￦9,818    ⑤ ￦9,918

 

정답 : ④ 번

 

문제 풀이 

 

20×1년 말 상각액 계산

• 20×1년 말 상각액 = (취득원가 × 유효이자율) - (액면금액 × 표시이자율) = (￦95,026 × 10%)  - (￦100,000 × 8%) = ￦9,502 - ￦8,000 = ￦1,503
• 20×2년 말 상각액 = 20×1년 말 상각액 × (1 + 액면이자율 10% = 1.1 ) = ￦1,503 × 1.1 = ￦1,653
• 20×3년 말 상각액 = 20×2년 말 상각액 × (1 + 액면이자율 10% = 1.1 ) = ￦1,653 × 1.1 = ￦1,818

20×3년 인식할 이자비용 계산

• 20×3년 말 상각액 + 표시이자수익(액면금액 × 표시이자율) = ￦1,818 + ￦8,000 = ￦9,818

 

공동주택시설개론

문제 71번. 증기난방 설비의 구성요소가 아닌 것은?

 

① 감압밸브     ② 응축수탱크      ③ 팽창탱크      ④ 응축수펌프     ⑤ 버킷트랩

  

정답 : ③ 번

 

문제 풀이

 

증기난방의 특징

장점	단점
① 증발잠열을 이용하므로 열의 운반 능력이 크다. ② 층고에 관계없이 증기공급이 원활하다.  ③ 온수난방에 비해 예열 시간이 짧고 증기 순환이 빠르다.  ④ 설비비와 유지비가 싸다.  ⑤ 온수난방에 비해 방열 면적과 관경을 작게 해도 된다.  ⑥ 배관 내에 물이 거의 없으므로 겨울에 난방을 중지해도 동파 우려가 적다.	① 실내의 상하온도차가 크기 때문에 쾌감도가 나쁘다.  ② On - Off 제어만 가능하므로 부하 변동에 대응이 곤란하다.  ③ 방열기 표면온도가 높아 화상의 우려가 있다.  ④ 소음(스팀 해머에 의한 소음발생)이 많이 난다.  ⑤ 고압보일러 취급시 기술자(자격 소유자)를 요한다.  ⑥ 응축수 환수관 내 부식이 발생할 우려가 있다.

 

증기난방과 온수난방의 특징 비교

구분	증기난방	온수난방
예열시간	짧다	길다
열용량	작다	크다
설비비 및 유지비	싸다	비싸다
소음	크다	조용하다
보일러 취급	어렵다	간단하다
배관경	작다	크다
방열면적	작아도 된다	커야 된다
방열면적당 방열량	크다	작다
방열량 조절	곤란하다	용이하다(온수온도 조절)
열운반능력	크다(증발잠열 이용)	작다(현열 이용)

 

증기난방용 부속기기

• 방열기 밸브
• 증기 트랩 : 방열기의 환수측 또는 증기배관의 최말단 등에 부착하여 응축수만을 환수시키는 장치
  • 방열기 트랩(열동트랩, 실로폰트랩)
  • 버킷 트랩 : 고압증기의 관말트랩이나 증기 사용 세탁기, 증기 탕비기 등에 많이 쓰인다. 
  • 플로트 트랩 : 저압 증기용 기기부속트랩
• 이중 서비스 밸브 : 방열기 밸브와 열동트랩을 조합한 밸브
• 감압 밸브
• 공기빼기 밸브
• 인젝터 : 증기보일러의 급수장치로서 증기노즐, 혼합노즐, 방출노즐로 구성된다. 
• 증기 헤더 : 관경은 그것에 접속하는 관내 단면적 합계의 2배 이상의 단면적으로 한다. 
• 급수 펌프
  • 응축수 펌프 : 응축수 탱크에 모인 응축수를 보일러에 환수시키는 역할을 한다. 
  • 진공 펌프

※ 팽창 탱크는 온수난방에서 "물의 온도상승에 따라 팽창하는 체적에 대응하기 위해 설치"한다. 

 

2019년 22회 주택관리사 1차 2교시 A형

민법

문제 31번. 유치권에 관한 설명으로 옳은 것은? (다툼이 있으면 판례에 따름)

1. 피담보채권의 변제기가 도래하지 않은 동안에는 유치권이 성립하지 아니한다. 
2. 유치권자가 스스로 유치물인 주택에 거주하며 사용하는 것은 특별한 사정이 없는 한, 유치물의 보존에 필요한 사용에 해당하지 않는다. 
3. 유치권자가 채무자의 승낙 없이 채무자 소유인 유치물을 타인에게 대여하면 이로써 즉시 유치권은 소멸한다. 
4. 유치권행사는 피담보채권의 소멸시효 중단사유에 해당한다. 
5. 유치권에 의한 경매에서 유치권자는 일반채권자보다 우선하여 배당을 받는다. 

 

정답 : 1 번

 

문제 풀이

 

유치권

제320조 【유치권의 내용】 ① 타인의 물건 또는 유가증권을 점유한 자는 그 물건이나 유가증권에 관하여 생긴 채권이 변제기에 있는 경우에는 변제를 받을 때까지 그 물건 또는 유가증권을 유치할 권리가 있다.  
② 전항의 규정은 그 점유가 불법행위로 인한 경우에 적용하지 아니한다. 

• 유치권의 법적 성질 요건
  • 법정담보물건
  • 부종성(절대적)
  • 수반성
  • 불가분성
  • 유치권자에게는 우선변제와 물상대위성은 인정되지 않으므로 추급력(追及力)도 인정되지 않는다. 
• 유치권의 성립요건
  • 채권이 목적물 그 자체로부터 발생한 경우
    • 운송인의 운임, 물품의 수선대금
    • 목적물에 들인 필요비와 유익비
    • 목적물의 하자로 생긴 손해배상청구권
  • 채권이 목적물의 반환청구권과 동일한 법률관계 또는 사실관계로부터 발생한 경우
    • 매매계약이 취소된 경우 상호반환관계
    • 물건이 바뀐 경우
  • 전세금이나 임대보증금의 반환을 지체함을 이유로 목적물의 반환을 거절하는 것은 동시이행의항변권이지 유치권이 아니다. 
  • 채권과 목적물의 점유와의 견련관계는 요구되지 않는다. 즉, 채권이 목적물의 점유 중에 생긴것이어야 할 필요는 없다. 
  • 목적물의 점유(성립요건, 효력요건)
    • 유치권자는 목적물을 점유하여야 하며, 점유가 계속되어야 한다. 점유를 잃으면 유치권은 소멸하고, 점유는 직접점유가 아닌 간접점유라도 무관하다. 
  • 불법행위로 인한 점유가 아닐 것
  • 채권이 변제기에 있을 것 : 유치권이 성립하기 위하여서는 채권은 반드시 변제기에 있어야 한다. (1번)

유치권자의 권리

제322조 【경매, 간이변제충당】 ① 유치권자는 채권의 변제를 받기 위하여 유치물을 경매할 수 있다. 
② 정당한 이유가 있는 때에는 유치권자는 감정인의 평가에 의하여 유치물로 직접 변제에 충당할 것을 법원에 청구할 수 있다. 이 경우에는 유치권자는 미리 채무자에게 통지하여야 한다. 

• 유치권자의 경매권은 우선변제를 받기 위한 경매가 아니라 환가를 위한 경매에 해당된다. (5번)
• 유치권자는 경락인에게도 대항할 수 있다. 

제323조 【과실수취권】 ① 유치권자는 유치물의 과실을 수취하여 다른 채권보다 먼저 그 채권의 변제에 충당할 수 있다. 그러나 과실이 금전이 아닌 때에는 경매하여야 한다.
② 과실은 먼저 채권의 이자에 충당하고 그 잉여가 있으면 원본에 충당한다.

• 유치권자는 유치물의 과실을 수취하여 다른 채권자보다 먼저 그 채권의 변제에 충당할 수 있다.
• 유치물 사용권 : 유치물의 사용·수익은 원칙적으로 부정된다. 다만, 유치권자는 보존에 필요한 범위 내에서 채무자의 승낙 없이 유치물을 사용할 수 있으나, 사용에 따른 이익은 채무자에게 부당이득으로 반환하여야 한다. 
  • 판례 : 유치권자가 스스로 유치물인 주택에 거주하며 사용하는 것은 특별한 사정이 없는 한, 유치물의 보존에 필요한 사용에 해당한다. (2번)

제325조 【유치권자의 상환청구권】 ① 유치권자가 유치물에 관하여 필요비를 지출한 때에는 소유자에게 그 상환을 청구할 수 있다. 
② 유치권자가 유치물에 관하여 유익비를 지출한 때에는 그 가액의 증가가 현존한 경우에 한하여 소유자의 선택에 좆아 그 지출한 금액이나 증가액의 상환을 청구할 수 있다. 그러나 법원은 소유자의 청구에 의하여 상당한 상환기간을 허여할 수 있다. 

 

유치권자의 의무

제324조 【유치권자의 선관의무】 ① 유치권자는 선량한 관리자의 주의로 유치물을 점유하여야 한다.
② 유치권자는 채무자의 승낙 없이 유치물의 사용, 대여 또는 담보제공을 하지 못한다. 그러나 유치물의 보존에 필요한 사용은 그러하지 아니하다.
③ 유치권자가 전2항의 규정을 위반한 때에는 채무자는 유치권의 소멸을 청구할 수 있다. (3번)

 

유치권의 소멸

제327조 【타 담보제공과 유치권 소멸】 채무자는 상당한 담보를 제공하고 유치권의 소멸을 청구할 수 있다. 
제328조 【점유상실과 유치권 소멸】 유치권은 점유의 상실로 인하여 소멸한다. 

일반적 소멸 사유	물권의 일반적 소멸사유인 목적물의 멸실, 혼동, 포기, 공용징수, 몰수, 피담보채권의 소멸
특별한 소멸 사유	채무자의 소멸청구(제347조), 다른 담보의 제공(제327조), 점유의 상실(제328조)

• 유치권의 행사는 소멸시효의 진행에 아무런 영향을 미치지 아니한다. (제326조) (4번)

 

2019년 22회 주택관리사 2차 A형

공동주택관리실무(객관식)

문제 31번. 공동주택관리법령상 선거관리위원회에 관한 설명으로 옳지 않은 것은?

1. 500세대 이상인 공동주택의 선거관리위원회는 입주자등 중에서 위원장을 포함하여 5명 이상 9명 이하의 위원으로 구성한다. 
2. 선거관리위원회 위원장은 위원 중에서 호선한다. 
3. 500세대 미만인 공동주택은 「선거관리위원회법」에 따른 선거관리위원회 소속 직원 1명을 관리규약으로 정하는 바에 따라 위원으로 위촉한다. 
4. 선거관리위원회 위원장은 동별 대표자 후보자에 대하여 동별 대표자의 자격요건 충족 여부와 결격사유 해당 여부를 확인하여야 한다. 
5. 선거관리위원회의 위원장은 동별 대표자의 결격사유 확인에 관한 사무를 수행하기 위하여 불가피한 경우 「개인정보 보호법 시행령」에 따른 주민등록번호가 포함된 자료를 처리할 수 있다. 

 

정답 : 3 번

 

문제 풀이

 

동별 대표자 등의 선거관리

• 입주자등은 동별 대표자나 입주자대표회의 임원을 선출하거나 해임하기 위하여 선거관리위원회를 구성한다. 
• 다음의 어느 하나에 해당하는 사람은 선거관리위원회 위원이 될 수 없으며 그 자격을 상실한다. 
  • 동별 대표자 또는 그 후보자
  • 위에 해당하는 사람의 배우자 또는 직계존비속
  • 미성년자, 피성년후견인 또는 피한정후견인
  • 동별 대표자를 사퇴하거나 그 지위에서 해임된 사람 또는 퇴임한 사람으로서 그 남은 임기 중에 있는 사람
  • 선거관리위원회 위원을 사퇴하거나 그 지위에서 해임 또는 해촉된 사람으로서 그 남은 임기 중에 있는 사람
• 선거관리위원회는 입주자 등 중에서 위원장을 포함하여 다음의 구분에 따른 위원으로 구성한다. 
  • 500세대 이상인 공동주택 : 5명 이상 9명 이하 (1번)
  • 500세대 미만인 공동주택 : 3명 이상 9명 이하
• 선거관리위원회 위원장은 위원 중에서 호선한다. (2번)
• 500세대 이상인 공동주택은 선거관리위원회법에 따른 선거관리위원회 소속 직원 1명을 관리규약으로 정하는 바에 따라 위원으로 위촉할 수 있다. (3번)
• 선거관리위원회는 그 구성원 과반수의 찬성으로 그 의사를 결정한다. 이 경우 공동주택관리법 시행령 및 관리규약으로 정하지 아니한 사항은 선거관리위원회 규정으로 정할 수 있다. 
• 선거관리위원회의 구성·운영·업무·경비, 위원의 선임·해임 및 임기 등에 관한 사항은 관리규약으로 정한다. 
• 선거관리위원회는 선거관리를 위하여 선거관리위원회법에 따라 해당 소재지를 관할하는 시·군·구 선거관리위원회에 투표 및 개표관리 등 선거지원을 요청할 수 있다. 
• 선거관리위원회 위원장은 동별 대표자 후보자에 대하여 동별 대표자의 자격요건 충족 여부와 결격사유 해당 여부를 확인하여야 한다. (4번)
• 선거관리위원회의 위원장은 위 사항을 수행하기 위하여 불가피한 경우 개인정보 보호법 시행령에 따른 동별 대표자 후보자 등의 주민등록번호가 포함된 자료를 처리할 수 있다. (5번)

 

공동주택관리실무(주관식)

문제 71번. 공동주택관리법령상 주택관리업자의 관리상 의무에 관한 내용이다. (     )에 들어갈 숫자를 쓰시오.  

 

정답 : 15

 

문제 풀이

 

주택관리업자의 관리상 의무

• 주택관리업자는 공동주택을 관리함에 있어 배치된 주택관리사 또는 주택관리사보가 해임 그 밖의 사유로 결원이 생긴 때에는 그 사유가 발생한 날부터 15일 이내에 새로운 주택관리사 등을 배치하여야 한다. 
• 주택관리업자는 공동주택을 관리함에 있어 공동주택관리법 시행령에 따른 기술인력 및 장비를 갖추고 있어야 한다.